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La Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n. 13763/2004, ha affermato i seguenti due principi:

1) ORDINE DEL GIORNO: La partecipazione informata del condomino all'assemblea, prevista in virtù del richiamo operato dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunone in generale e, quindi, anche al terzo comma dell'art. 1105 c.c., è partecipazione garantita da un avviso di convocazione, che, sia pure non analiticamente, specifici gli argomenti da trattare, così da farli comprendere nei termini essenziali.

2) LOCAZIONE DI BENE CONDOMINIALE: Quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, proporzionalmente alla loro quota, come nella specie rilevato senza contestazioni di sorta, i condomini possono deliberarne l'uso indiretto, a maggioranza, tramite atto di ordinaria amministrazione, qual è il contratto di locazione.

Riferimenti:
1) ORDINE DEL GIORNO Sul punto, la Suprema Corte ha richiamato le seguenti sentenze:

Cass. 27 marzo 2000, n. 3634, secondo la quale "affinchè la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell'art. 1105 comma 3 c.c. - applicabile anche in materia di condominio di edifici la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea."

Cass. 16 marzo 1990, n. 2198, la quale - in materia societaria - ha affermato che "l'indicazione, nell'avviso di convocazione dell'assemblea dei soci, dell'elenco delle materie da trattare (art. 2366 c.c.) ha la duplice funzione di rendere edotti i soci circa gli argomenti sui quali essi dovranno deliberare, per consentire la loro partecipazione all'assemblea con la necessaria preparazione ed informazione, e di evitare che sia sorpresa la buona fede degli assenti a seguito di deliberazione su materie non incluse nell'ordine del giorno; a tal fine, pertanto, non è necessaria un'indicazione particolareggiata dell'elenco delle materie da trattare, ma è sufficiente un'indicazione sintetica, purché chiara e non ambigua, specifica e non generica, ed altresì è irrilevante che l'argomento indicato nell'ordine del giorno possa essere interpretato in senso più ampio rispetto alle proposte da sottoporre all'assemblea."

2) LOCAZIONE DI BENE CONDOMINIALE Sul punto, la Suprema Corte ha richiamato le seguenti sentenze:

Cass. 22 marzo 2001, n. 4131, nella quale viene affermato che "quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione."

Cass. 21 ottobre 1998, n. 10446, secondo la quale "la conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice."

Note:
La sentenza sarà pubblicata per esteso nella rivista Amministrare Immobili.

A cura del Centro Studi Nazionale (avv. Luigi Salciarini)