Cass. Sez. unite n. 943 30/12/99 Regolamento condominiale

Regolamento di condominio
 

Con la sentenza del 30 dicembre 1999 n.943 le sezioni unite della Corte di cassazione hanno pronunciato un importante principio di diritto in tema di regolamento di condominio e cioè:
“per la modifica di clausole del regolamento di condominio contrattuale è richiesto il consenso, manifestato in forma scritta ad substantiam di tutti i partecipanti alla comunione”.
Per arrivare alla elaborazione del principio suddetto le Sezioni Unite della S.C. hanno affrontato e risolto alcune importanti questioni involgenti la natura dei regolamenti di condominio e dal rigore scientifico con il quale le questioni sono state affrontate la sentenza risulta di notevole interesse.
In primo luogo i Supremi giudici hanno chiarito definitivamente che a determinare la contrattualità dei regolamenti, sono esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni (es. divieto di destinare un immobile a studio veterinario, sede di partito politico, o con riferimento alle cose in comune, divieto dell’uso delle scale o del cortile) e non quei regolamenti predisposti dall’originario proprietario ed accettato da tutti i condomini con l’atto di acquisto dell’appartamento, ovvero approvato all’unanimità.
Quindi il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili.
La conseguenza è che l’unanimità dei consensi è richiesta solamente per la modifica delle clausole contrattuali, e non per quelle regolamentari; quindi l’assemblea dei condomini con la maggioranza dei presenti e almeno cinquecento millesimi (art.1136 secondo comma c.c.) potrà sempre modificare le norme non contrattuali anche se inserite in un regolamento sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio (Cass.208/95; Cass.3733/87; Cass.854/97 richiamate dalle stesse Sezioni Unite).
L’art. 1138 quarto comma del c.c. dispone invero che: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1136, e 1137”.
In secondo luogo i Giudici hanno ritenuto che la formazione del regolamento di condominio debba sempre avvenire per atto scritto per avere validità (ad substantiam).
La considerazione svolta è forte: “Un regolamento di condominio non contenuto nello scritto è inconcepibile…”; “La forma scritta per la validità del regolamento contrattuale è poi fuori discussione…”.
La necessità della forma scritta è stata argomentata con riferimento all’art.1138 del c.c. che prevede la trascrizione del regolamento nel registro di cui all’art.71 disp. Att. C.c., anche se, si riconosce, che ciò è inapplicabile, ma al contempo rivelatrice della volontà del legislatore di allora di richiedere il requisito formale della forma scritta; l’art.1136 settimo comma prescrive che delle delibere deve redigersi processo verbale, da trascriversi in un apposito registro tenuto dall’amministratore e quindi anche della delibera di approvazione del regolamento di condominio; la forma scritta è necessaria poiché incide sui diritti che i condomini hanno sulle unità immobiliari e sulle parti comuni.
Se ciò è vero per la formazione quindi, proseguono le Sezioni unite, “è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni…”.
In terzo luogo la sentenza , concludendo il suo percorso argomentativo, non poteva non considerare e risolvere con lo stesso tenore di cui sopra le pronunce delle sezioni semplici circa la modificabilità per fatti concludenti dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, qualificandoli come superati in senso negativo per le conclusioni a cui è pervenuta sulla necessità del consenso unanime ed espresso in forma scritta ogni qual volta i condomini desiderino modificare le clausole di natura contrattuale dei regolamenti di condominio.
La sentenza commentata è una sentenza molto rigorosa per le soluzioni e per il percorso argomentativo seguito.
A mio parere richiede una più profonda analisi l’affermazione secondo la quale anche la modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali richiede l’unanimità dei consensi.
Il concetto è generale e ricomprende le due fattispecie racchiuse nell’art. 1123 c.c.: quella del primo comma indicate come spese di conservazione e quelle del secondo ormai considerate come spese per l’uso delle parti comuni (si veda: Cass. 12.11.1997 n.11152).
Ora mentre se ci riferiamo alla modifica dei criteri di ripartizione delle spese di conservazione, comunemente indicati come millesimi di proprietà, la sentenza non merita ulteriori commenti essendo una dato ormai acquisito che i detti millesimi indicano la quota di diritto del singolo condomino sulle parti comuni, se il riferimento va esteso anche al secondo comma alcune perplessità possono sorgere poiché, in quest’ultimo caso, l’uso può variare da situazione a situazione per cui la maggioranza deve poter essere lasciata libera di modificare il sistema di ripartizione precedente poiché non incidente sul diritto di proprietà ma su un fatto oggettivo di maggior uso di una parte comune.