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Cass. , sez. II civile, 29.10.2003 n° 16240 Violazione del regolamento condominiale: amministratore può agire in giudizio L'amministratore del condominio è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l'esecuzione delle delibere dell'assemblea, ma anche per garantire l'osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità dagli effetti lesivi della inosservanza dello stesso.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16240 del 29 ottobre 2003, statuendo nella specie la legittimità dell'azione promossa dall'amministratore del condominio contro la violazione del divieto di destinare locali di proprietà esclusiva a determinati usi.
(Altalex, 3 febbraio 2004. Cfr. Cass. n. 954/77, n. 14088/99, n. 13504/99).
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Rafaele CORONA - Presidente -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Rel. Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere -
Dott. Francesco Paolo FIORE - Consigliere -
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 20 luglio 1984 {Addolorata Gisondi Marchi}, proprietaria di un negozio sito nel Condominio {Argentina} di Brescia, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di quella città, il Condominio medesimo, in persona dell'amministratore in carica, proponendo impugnazione avverso la delibera assembleare del giorno 22 giugno 1984 che, a maggioranza dei presenti, e con il suo voto contrario, aveva statuito di inibire, a "norma di regolamento", l'utilizzazione della suddetta entità immobiliare a "lavanderia - stireria".
Eccepiva l'attrice la nullità della delibera sotto tre concorrenti profili: a) per vizio di convocazione, ex art. 1136 cc (in ragione dell'invito “a partecipare ... soltanto all'assemblea in seconda convocazione" contenuto nel relativo avviso; b) per illegittimità della clausola n. 4 del regolamento condominiale posta a suo fondamento, nella misura in cui poneva limiti all'utilizzazione delle singole unità immobiliari; c) perché comunque fondata su una interpretazione della clausola non conforme alla "ratio" del divieto con essa imposto (di adibire i locali "a laboratorio di qualsiasi genere, a scuole di musica e canto, a sale da ballo e ritrovi ... ricoveri, magazzini di merci o derrate deperibili o infiammabili”.
Con lo stesso atto conveniva in giudizio i singoli condomini con riserva di eventuale integrazione del contraddittorio.
Si costituiva il Condominio {Argentina} il quale contestava la fondatezza della domanda osservando in particolare che lo stesso Tribunale bresciano, con sentenza del 29 dicembre 1966, passata in giudicato, aveva accertato la natura contrattuale del regolamento condominiale nell'ambito di un giudizio proposto dalla stessa {Gisondi} per ottenere declaratoria di illegittimità della delibera assembleare che aveva negato l'autorizzazione ad adibire l'immobile a panificio con forno a gas.
Deduceva che anche il nuovo uso era da ritenersi illegittimo ai sensi dell'art. 4 del regolamento, tanto più in considerazione della turbativa che esso comportava alla quiete della casa per via dell'installazione di un compressore e dell'immissione nella canna fumaria condominiale dello scarico dei vapori provenienti dalla stireria, con intollerabile emanazione di calore e danni agli intonaci provocati dalle infiltrazioni di vapori di trielina attraverso le "rosette" di chiusura delle prese.
Chiedeva in via riconvenzionale la condanna della {Gisondi} alla immediata cessazione dell'uso cui il locale era destinato e al risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio.
Riassunto il processo dal Condominio nei confronti degli eredi dell'attrice, nelle more deceduta, si costituivano {Artemio Enzo} e {Giulio Marchi}, i quali si riportavano alle difese e conclusioni svolte dalla loro dante causa.
Con sentenza del 31 dicembre 1991 il Tribunale dichiarava la nullità della delibera assembleare 22.6.84, e rigettava la riconvenzionale del Condominio che condannava, in via solidale con gli altri convenuti, all'integrale pagamento delle spese processuali.
Proposto gravame dal Condominio con sentenza del 19 agosto 2000 la Corte d'appello di Brescia rigettava l'eccezione di nullità della delibera e, in parziale accoglimento della riconvenzionale, condannava i {Marchi} alla immediata cessazione dell'uso cui era attualmente adibita l'unità immobiliare nonché alle spese di entrambi i gradi del giudizio.
Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi, {Artemio}, {Dorella} e {Ranieri Marchi}, la seconda ed il terzo quali acquirenti da {Giulio} ed {Enzo Marchi} delle quote di proprietà dei predetti dell'unità immobiliare compresa nel Condominio {Argentina}.
Resiste con controricorso il Condominio {Argentina} il quale ha a sua volta proposto ricorso incidentale affidato ad un'unica censura.
Non hanno svolto attività difensiva in questa sede gli altri intimati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente disposta la riunione dei due ricorsi, il principale e l'incidentale, in quanto proposti avverso la medesima sentenza (art. 335 cpc).
Il P.G. ha eccepito l'inammissibilità dei ricorsi per mancata dimostrazione nelle persone dei ricorrenti principali {Dorella Marchi} e {Ranieri Marchi} della qualità di successori a titolo particolare da {Giulio} ed {Enzo Marchi}, originari proprietari di quote dell'unità immobiliare oggetto di causa.
L'eccezione va disattesa in quanto, a parte la considerazione che nella epigrafe del ricorso principale sono stati indicati gli estremi dell'atto (rogito Senini del 30.9.99 rep. 105151/22099) in base al quale le quote dell'unità immobiliare furono trasferite da {Giulio} ed {Enzo Marchi} agli acquirenti {Dorella} e {Ranieri Marchi} e che anche gli originari danti causa sono stati convenuti nel presente giudizio di cassazione, non vi è stata contestazione alcuna, in ordine a tale verificatasi successione a titolo particolare, da parte del Condominio {Argentina} che sia ai successori a titolo particolare, sia agli originari danti causa ha notificato il ricorso incidentale (v. Cass. n. 2292/2000).
Ciò posto, con il primo motivo del ricorso principale si denunzia, in riferimento all'art. 360 n. 4 cpc, violazione dell'art. 102 stesso codice.
Rilevano i ricorrenti l'omessa integrazione del contraddittorio nei confronti della ditta conduttrice {Stirmoda} di {Garretti} e {Grandi}, esercente, in base a contratto di locazione stipulato nel maggio 1984, in epoca antecedente l'instaurazione del presente giudizio, l'attività di lavanderia - stireria nel locale appartenente alla {Gisondi} e, successivamente, ai suoi eredi, attività che, riconvenzionalmente, il Condominio aveva chiesto ed ottenuto di inibire, esclusivamente però nei confronti dei proprietari.
Essendo pertanto la facoltà che il Condominio intendeva escludere dal contenuto del diritto di proprietà spettante agli attuali ricorrenti, esercitata tramite la conduttrice, la richiesta inibizione trovava come necessario contraddittore la conduttrice medesima poiché, in mancanza di una sua partecipazione al giudizio, l'eventuale provvedimento inibitorio sarebbe stato inutilmente pronunciato.
La doglianza non può essere accolta.
Se è vero, infatti, (v. Cass. n. 2683/94, n. 825/97, n. 15756/2001) che nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attività commerciale) il Condominio può richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva, con la conseguente esistenza di una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del detto locale che sia stato con esso convenuto in giudizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore, tale situazione, con la conseguente necessità di integrazione del contraddittorio, non si verifica di certo nell'ipotesi, quale quella in esame, in cui convenuto in giudizio è soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi è stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è attualmente adibito il negozio, formulata in via riconvenzionale dal Condominio esclusivamente nei confronti del primo.
Con il secondo mezzo si deduce, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, violazione degli artt. 1105 e 1130 cc, nonché difetto di motivazione.
Osservano i ricorrenti che, come statuito dal primo giudice, la convocazione e la conseguente delibera avrebbero dovuto esser ritenute nulle, essendo l'invito in questione del tutto equiparabile alla convocazione per un'unica assemblea, con conseguente concreta alterazione delle maggioranze e del "quorum".
La censura non ha pregio.
Nell'accogliere il gravame di merito del Condominio avverso la decisione di prime cure che aveva dichiarato la nullità della delibera del 22.6.84 per difetto di convocazione, ai sensi dell'art. 1136 cc, sul rilievo della risolutività degli argomenti addotti escludenti, tanto da un punto di vista formale, quanto da un punto di vista sostanziale, che il pur censurabile “modus operandi" dell'amministratore il quale aveva invitato i condomini "a partecipare ... soltanto all'assemblea in seconda convocazione" fosse idoneo ad integrare il vizio contestato (di convocazione in unica data con alterazione delle maggioranze e del “quorum"), ha affermato la Corte bresciana:
Sotto il primo profilo, non poteva negarsi che l'indicazione, nel relativo avviso, di due date, il 21 e il 22 giugno, rispettivamente per la prima e per la seconda convocazione, soddisfacesse il precetto normativo di cui all'art. 1136 cc in riferimento alle finalità da esso perseguite di consentire che l'assemblea possa validamente costituirsi e altrettanto validamente deliberare per il raggiungimento degli scopi che le sono propri (art. 1135 cc) anche in caso di mancato raggiungimento dell'elevato “quorum" prescritto dai primi due commi. L’espressione dell'invito a presentarsi unicamente all'assemblea in seconda convocazione costituiva, d'altra parte, una conferma piuttosto che una smentita dell'effettività della prima convocazione, il che era sufficiente ad escludere la prospettata ipotesi di un sovvertimento delle regole tale da far assumere, alla prima ed unica convocazione, il valore della seconda, con conseguente alterazione delle maggioranze e del “quorum".
Sotto il secondo aspetto, quello sostanziale, l'anomalo invito a presentarsi unicamente all'assemblea in seconda convocazione corrispondeva e corrisponde ad una prassi diffusa e consolidata sulla quale, sia pur inopinatamente, l’amministratore aveva inteso (espressamente) richiamare l'attenzione dei condomini, il che costituiva una ragione di per sé sufficiente ad escludere che esso potesse avere, in concreto, "sviato" i condomini, inducendoli a non presentarsi all'assemblea indetta in prima convocazione. In presenza di una espressa convocazione dell'assemblea in due giorni consecutivi e del principio, di generale acquisizione, per il quale, ai fini della validità dell'assemblea in seconda convocazione, è sufficiente l'inutile e negativo esperimento della prima, anche se determinato dalla totale assenza dei condomini ed a prescindere dalla ragione relativa (con verifica da espletarsi nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, contestabili dai condomini - Cass. n. 3862/96), la suddetta circostanza avrebbe dovuto, comunque, essere specificamente provata, anche sotto il profilo della concreta alterazione delle maggioranze e del "quorum".
Ebbene, come ognun vede, tali considerazioni, rimarcanti l'evidenza dell'errore in cui era incorso il primo giudice nel ritenere che l’”invito” (non comunque la diffida) a non presentarsi alla data fissata per la prima convocazione rendesse l'avviso inidoneo ad assicurare l'intervento di tutti i partecipanti alla data relativa e fosse equiparabile alla mancanza di fissazione di una data di prima convocazione (indispensabile per la verifica della legittimità della costituzione della seconda) costituiscono apprezzamento di fatto in ordine alla regolare costituzione dell'assemblea ed alla validità della conseguente delibera del 22 giugno 1984, ai sensi dell'art. 1136 cc, non solo completo ed esauriente, ma altresì sorretto da motivazione congrua, esente da vizi logici e pertanto incensurabile nell'attuale sede di legittimità, in cui del resto i ricorrenti hanno perseverato nella già rilevata dal giudice d'appello mancata indicazione di elementi dimostrativi, nel caso di specie, di una concreta alterazione delle maggioranze e del "quorum".<BR<
Con il terzo motivo si denunzia, infine, sempre in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, violazione degli artt. 1362 e 1363 cc, nonché difetto di motivazione.
Rilevano i ricorrenti che la Corte bresciana non avrebbe potuto ritenere sancito dall'art. 4 del regolamento condominiale il divieto di esercizio della attività di stireria - lavanderia in base alla sola considerazione del termine "negozio" nella cui accezione quella attività non poteva secondo quel giudice esser ricompresa.
Il termine negozio, pur nel suo significato letterale, ben poteva invece riferirsi, oltre che ad esercizi di vendita, anche a locali in cui venisse esercitata un'attività commerciale in senso lato, tra le quali sicuramente rientrava la prestazione di servizi, e d'altronde le stesse esemplificazioni contenute nella norma condominiale erano idonee, nell'ambito di una interpretazione complessiva ex art 1363 cc, ad individuarne lo scopo da identificarsi non in un divieto indiscriminato, ma nella proibizione di attività (quali appunto le scuole, le sale da ballo, i laboratori) atte ad alterare la destinazione dell'edificio, prevalentemente ma non esclusivamente residenziale, dato il concesso utilizzo a negozio, e ad arrecare pregiudizio per la loro rumorosità.
La doglianza non è meritevole di accoglimento.
Nell'affrontare la questione posta dagli attuali ricorrenti circa la portata del divieto contenuto nell'art. 4 del regolamento condominiale contrattuale, divieto che i predetti sostenevano riferirsi unicamente alle attività recanti disturbo o impedienti una pacifica convivenza per inferirne l'estraneità di una utilizzazione ad attività commerciale concretizzatesi in un contatto con la clientela compiuta con strumenti non arrecanti "disturbo alla convivenza, né per immissioni né per la nocività delle lavorazioni", ha statuito la Corte bresciana che un tale assunto si poneva in palese contrasto con la lettera della norma che era chiara nell'escludere che il proprietario o condomino potesse servirsi dell'unità immobiliare per uso diverso da quello "di abitazione, negozio, studio".
La circostanza, ad avviso di quel giudice, risultava di per sé sufficiente a risolvere in senso negativo per le aspettative dei {Marchi} la questione del se tra le utilizzazioni consentite rientrasse quella in contestazione; ciò per la ragione, di carattere risolutivo, che una lavanderia - stireria non poteva considerarsi un negozio nella accezione propria del termine.
Né ad escludere l'operatività del divieto poteva valere, in contrario, rilevare che l'utilizzazione in questione non coincidesse, né risultasse, in concreto, assimilabile alle attività specificamente escluse, atteso il carattere meramente esemplificativo del riferimento "a laboratori di qualsiasi genere, scuole di musica e di balli, sale da ballo e ritrovi...” contenuto nella norma, tale da non inficiare la portata di carattere generale della previsione d'uso limitata a sole abitazioni, negozi e studi nel senso innanzi specificato.
Ebbene, siffatta interpretazione del regolamento condominiale, in senso contrario alle aspettative degli attuali ricorrenti, traducendosi in una valutazione della volontà contrattuale e quindi in un apprezzamento di fatto, è incensurabile in questa sede in quanto sorretta da motivazione adeguata, esente da vizi logici e da violazione dei canoni di ermeneutica (v. Cass. n. 672/72, n. 2293/76, n. 11278/95, n. 5393/99, n. 9355/2000).
Passando ora al ricorso incidentale, con esso si denunzia, ancora in riferimento all’art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, violazione degli artt. 1130 e 1131 cc nonché insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte del merito respinto la domanda di risarcimento del danno avanzata dal Condominio, ritenendo inesistente una specifica autorizzazione ad agire in capo all'amministratore.
Era evidente, invece, che l'amministratore, ai sensi della richiamata normativa codicistica, era pienamente legittimato, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione, oltre che a proporre la domanda riconvenzionale di inibizione, altresì ad avanzare quella risarcitoria, non solo in esecuzione della delibera assembleare del 23.10.84, ma in ogni caso al fine di garantire l'osservanza dell'art. 4 del regolamento condominiale, che limitava determinati usi delle proprietà esclusive.
In ogni caso l'espressione "il potere di resistere in giudizio" contenuta nella citata delibera ricomprendeva, ad avviso del ricorrente incidentale, ogni domanda ed eccezione necessarie al fine di tutelare integralmente i diritti e le aspettative di esso Condominio e quindi anche la domanda di risarcimento dei danni, peraltro effettivamente comprovati nella CTU di prime cure.
La doglianza va accolta.
Ha statuito la Corte bresciana che la mancanza di specifica autorizzazione ad agire per il risarcimento dei danni derivati dall'uso contrario alle prescrizioni di regolamento, dell'unità immobiliare, era preclusiva della corrispondente domanda proposta dal Condominio in via riconvenzionale.
Ma così opinando il giudice d'appello non ha tenuto conto del fatto che, proprio in virtù degli artt. 1130 n. 1 e 1131 comma 1 cc, l'amministratore del condominio è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l'esecuzione delle delibere dell'assemblea ma anche per garantire l'osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità dagli effetti lesivi della inosservanza dello stesso (Cass. n. 954/77, n. 14088/99, n. 13504/99).
La gravata sentenza va pertanto sul punto cassata con rinvio della causa, per nuovo esame, ad altra sezione della stessa Corte d'appello che si adeguerà ai richiamati principi.
In conclusione, riuniti i ricorsi e rigettato il ricorso principale, in accoglimento del ricorso incidentale l'impugnata sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Brescia, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte, riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il ricorso incidentale, cassa, in relazione al ricorso accolto, l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Brescia.
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