DOMANDA:

DATA DOMANDA: 05/05/2006

Vorrei sapere se un impresario che ha fatto richiesta di concessione edilizia prima dell' entrata in vigore della legge sulla tutela dei beni patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, è tenuto a dare fidejussione bancaria per gli acconti ricevuti.

RISPOSTA:

No perchè la legge prevede l'obbligo per gli immobili da costruire di cui sia stata fatta richesta di permesso di costruzione dopo il 21 LUGLIO 2005.

DOMANDA:

DATA DOMANDA: 04/05/2006

Circa sei mesi fa è stato fatto un preliminare per un'abitazione di tipo residenziale, nel quale la data del rogito notarile è stata indicata entro e non oltre il 30 giugno 2006. Io alla sottoscrizione del preliminare ho incassato una parte delle provvigioni da entrambe le parti, il saldo lo devo incassare alla stipula della compravendita. Se il venditore nel frattempo accettasse una nuova proposta più alta senza il mio intervento, e volesse quindi restituire la caparra versata al preliminare dal precedente proponente, io come agente immobiliare ho diritto di riscuotere il saldo delle provvigioni da entrambe le parti?

RISPOSTA:

L'affare da lei intermediato è da considerarsi concluso con la firma del contratto preliminare. Quindi ha diritto a percepire l'intera provvigione.

DOMANDA:

DATA DOMANDA: 03/05/2006

Dopo varie ricerche e visite un cliente ha sottoscritto una proposta di acquisto per uno degli immobili visitati. L'acquirente, sapendo che la richiesta del venditore era di dichiarare un prezzo molto inferiore al rogito, ha accettato ed ha sottoscritto una proposta di acquisto di € 102.000. il venditore ha richiesto € 3.000 in più di quanto era la proposta e l'acquirente si è tirato indietro sostenendo di non voler dare un centesimo in più e di voler dichiarare più della metà del valore effettivamente che sarebbe andato a pagare. il venditore non avendo firmato la proposta di acquisto si è fatto vedere in agenzia solo dopo aver venduto, al mio cliente, la casa alle condizioni scritte nella proposta dal mio cliente. Oggi entrambi sostengono di non dovermi la provvigione. Mi spetta la provvigione dalle parti? E se ci fosse di mezzo un altra agenzia che comunque era stata messa a conoscenza della situazione dal venditore cosa avrebbe dovuto fare?E ad oggi cosa devo fare io? E verso l'agenzia ci sono azioni possibili visto il codice deontologico?

RISPOSTA:

Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 c.c., occorre che , tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, sia stato concluso un affare e che sussista il rapporto di causalità tra il suo operato e la conclusione dell'affare, come nel caso di porre a tal fine in relazione le parti nella consapevolezza dei rispettivi ruoli. Quindi lei ha diritto alla provvigione.

DOMANDA:

DATA DOMANDA: 02/05/2006

Un mio cliente mi ha citato per carenza di consulenza in quanto l'immobile da me mediato, dopo sottoscrizione di regolare contratto di compravendita con scadenza 30 aprile, non è stato ancora rogitato in quanto mancante di certificato di agibilità. La ditta costruttrice pur avendo completato i lavori è stata citata da un confinante per alcune difformità e ciò ha fatto slittare a data da definirsi il rilascio del certificato suddetto. Come agenzia sono responsabile?

RISPOSTA:

Nella compravendita di case di abitazione deve intendersi come implicito il requisito dell'abitabilita' legale conseguente al rilascio della relativa autorizazione comunale quale elemento integrante dell'identita' dell'immobile. Tuttavia non mi pare di ravvisare nella fattispecie precise sue responsabilità a meno che lei non abbia garantito all'acquirente l'esitenza del certificato in questione. Trattandosi di un edificio di nuova costruzione l'agibilità può essere ottenuta solamente alla fine dei lavori.

DOMANDA:

DATA DOMANDA: 02/05/2006

Abbiamo,il 18.04.2006, fatto concludere un compromesso per la vendita di una villa e annesso oliveto di circa 1 ha. Il possesso giuridico e la detenzione del bene saranno trasferiti all'atto notarile da definirsi entro il 03.07.2006. La proprietaria venditrice dell'immobile, nei mesi passati, ha ovviamente lavorato il terreno per prepararlo al raccolto. A chi spetterà il raccolto che avverrà tra ottobre e dicembre? Alla venditrice spetta qualche quota?

RISPOSTA:

se il possesso utile ed oneroso decorrerà dal 30 luglio 2007 i frutti della cosa venduta non potranno che essere percepiti dall'acquirente.

DOMANDA:

DATA DOMANDA: 28/04/2006

Chiedo cortesemente se, come agente immobiliare titolare della mia agenzia, devo fare o no qualcosa per essere in regola con la legge antiriciclaggio entrata in vigore il 22 Aprile.

RISPOSTA:

Il legislatore, nell'istituire la sezione del ruolo in parola, aveva in mente una particolare categoria quella, cioè, dei soggetti, operanti in zone d'interesse turistico, che si occupano, principalmente, di provvedere alla locazione degli appartamenti per vacanze. Costoro non realizzano quasi mai un contatto fra le parti intermediate, per il motivo che queste normalmente risiedono in luoghi abbastanza lontani, e procedono direttamente alla conclusione del contratto di locazione per conto del proprietario dell'immobile, che ha loro conferito l'incarico di reperire il locatario e ha, altresì, loro conferito il mandato (di solito con rappresentanza) di concludere il contratto di locazione. Si tratta, come si vede, di un'attività del tutto peculiare, che solo in senso economico può essere classificata di mediazione non foss'altro per il motivo che mediatore, giuridicamente, è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, rispetto al quale è terzo, mentre nel nostro caso il "mediatore" è parte del contratto che viene concluso in senso formale, se dotato di poteri rappresentativi, in senso sostanziale, se semplice mandatario.

DOMANDA:

DATA DOMANDA: 27/04/2006

In caso di compravendita di un immobile di cui risulta una quota data in donazione alla coniuge, quali garanzie può chiedere la banca che eroga il mutuo?

RISPOSTA:

La disciplina degli originari artt. 553 ss. c.c. appare assai pregiudizievole, di altri interessi generali sicuramente meritevoli di tutela, con particolare riguardo all’interesse alla sicurezza degli acquisti e dei traffici giuridici, dal momento che la tutela accordata al legittimario una volta apertasi la successione di un determinato donante coinvolge anche, ai sensi degli artt. 561 e 563 c.c., soggetti terzi rispetto alla famiglia della cui successione si tratta, per il semplice fatto che tali soggetti hanno costituito pesi o ipoteche sul bene donato (art. 561), oppure hanno successivamente acquistato il medesimo bene donato (art. 563). Per questi ultimi soggetti, alla luce delle norme dettate dal legislatore fino all’entrata in vigore della citata legge 14 maggio 2005, n. 80, il diritto acquistato era in ogni caso a rischio di essere pregiudicato (alla stregua di una perdita di efficacia derivante automaticamente dal vittorioso esperimento dell’azione di riduzione, ove si tratti di peso o di ipoteca; alla stregua invece di una condanna alla restituzione o al pagamento del valore del bene, ove si tratti di acquisto del bene già oggetto di donazione), raggiungendosi una sicurezza assoluta soltanto, come emerge dagli artt. 2652 n. 8) e 2690 n. 5) c.c. in tema di trascrizione delle domande giudiziali, decorsi dieci anni (qualora si tratti di beni immobili) oppure decorsi tre anni (qualora si tratti di beni mobili registrati) dall’apertura della successione del donante senza che fosse trascritta l’azione di riduzione da parte di alcun legittimario, oppure, come emerge questa volta dall’art. 563 comma 2 c.c., qualora ricorresse in capo all’acquirente il possesso di buone fede (qualora si tratti di beni mobili). Finché era in vita il donante, comunque sia, tutti i diritti acquistati da terzi su beni immobili o mobili registrati erano teoricamente a rischio, perché nessuno, qualsiasi fosse la situazione personale del donante, poteva “dimostrare”, se non in termini puramente probabilistici, l’esclusione del presupposto per esperire, da parte di qualsiasi legittimario, una volta che si fosse aperta la successione del donante, la tutela di cui agli anzidetti artt. 561 e 563 c.c. La banca, dunque, quando eroga un mutuo non vede di buon occhio l'immobile che proviene da una donazione. Circa le garanzia, solitamente, la banca si tutela con il rilascio di garanzie personali da parte del venditore.