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DATA DOMANDA: 11/05/2006

Se si stipula ad oggi (maggio 2006) un contratto agevolato 3+2 c'è ancora la detrazione dalla denuncia dei redditi del 40,5% o è cambiato qualcosa con la nuova finanziaria?

Non è cambiato nulla. Si ha inoltre diritto all'ICI ridotta ed alla agevolazioni al momento della registrazione.

DATA DOMANDA: 09/05/2006

PER UN CONTRATTO LIBERO SECONDO LA 431/98, NEL CASO DI DINIEGO DEL RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA DA PARTE DEL LOCATORE, OCCORRE SPECIFICARNE I MOTIVI? E CON QUALI MODALITA' VA SPEDITA LA COMUNICAZIONE?

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo di lettera racomandata, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

DATA DOMANDA: 09/05/2006

IN QUALI CASI SONO DOVUTE LE 36 MENSILITA' ALL'INQUILINO NEI CONTRATTI DIVERSI DALL'ABITATIVO, OSSIA NEI COMMERCIALI?

Quando il conduttore svolge un'attività commerciale che comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

DATA DOMANDA: 08/05/2006

Il conduttore di un nostro cliente ha danneggiato il vetro di una delle porte interne dell'immobile a lui locato ed ha provveduto (senza informare il locatore) alla sostituzione dello stesso con un tipo diverso dagli altri. Ciò, a detta del conduttore, poichè il vetro originale non è più reperibile sul mercato. Il conduttore libererà a giorni il locale poichè ha dato regolare disdetta e il locatore dovrà restituire il deposito cauzionale. Come si deve comportare il locatore, nostro cliente, non contento del "nuovo" vetro?

Se il tipo d vetro in questione non è più reperibile è pacifico che il conduttore altro non poteva fare se non sostituirlo con uno in commercio di analoghe qualità. Peraltro per legge il conduttore deve effettuare le ripazioni nell'immbile locato. Non vedo, pertanto, cosa possa fare il proprietario.

DATA DOMANDA: 08/05/2006

Una mia cliente mi ha chiesto se è ammissibile sottoscrivere un contratto di locazione ad uso foresteria affittando per la durata di un anno un appartamento ad una ditta individuale con attività di somministrazione cibi (titolare di un ristorante giapponese) la quale inserirà all'interno dell'abitazione un proprio famigliare attualmemte residente in Brasile il quale arriverà in Italia per lavorare nel locale della conduttrice. Si può configurare un contratto foresteria pur locando ad una ditta individuale e non srl o spa?

L'attuale legge in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad abitazione ( n. 431/98) non contempla la destinazione "foresteria". Tale termine, nel suo significato originario, indica il locale o complesso di locali riservati in un convento, in un palazzo o in una fabbrica al ricovero ed all'alloggio degli ospiti, ovvero il gruppo di ambienti destinati, nell'ambito di un ampio aggregato (di cui possono costituire pertinenza: Cass. 154/76), all'alloggio degli ospiti occasionali. Nell'uso comune, oggi, prendono il nome di foresteria quei locali, anche non facenti parte di un più vasto insieme di immobili, che associazioni o società utilizzano per dare gratuitamente alloggio a soggetti ad esse collegati (dipendenti, collaboratori od ospiti). La giurisprudenza ritiene che la caratteristica del contratto ad uso foresteria sia costituita dal fatto che l'alloggio non è destinato ad abitazione stabile e primaria dei soggetti sopra indicati, ma solo a dimora temporanea ed occasionale degli stessi. In tal caso va esclusa l'applicabilità della legge sull'equo canone e, di conseguenza, il contratto rientra tra quelli sottoposti alla disciplina del Codice civile. Il contratto ad uso foresteria non può essere stipulato da persone fisiche se non nell'esercizio di una attività imprenditoriale.

DATA DOMANDA: 08/05/2006

Un contratto di locazione commerciale stipulato nel 1990 con durata nove anni + sei anni, alla scadenza del quindicesimo anno senza che nè conduttore nè locatore abbiano dato disdetta alcuna, si rinnova per altri sei anni o solo per un anno e quindi di anno in anno dal 15.mo in poi?

Il contratto si rinnova per altri sei anni.

DATA DOMANDA: 04/05/2006

In una locazione purtroppo quasi irregolare (la conduttrice paga regolarmente gli affitti) si è creato il problema che oltre ad aver omesso gli arresti domiciliari di una persona non facente parte del contratto di locazione, si presume ci sia una sublocazione IN ATTO PER ALTRE 5 PERSONE tralaltro vietata dal contratto regolarmente registrato a Treviso. La domanda; E' POSSIBILE CHE TUTTI GLI INTRUSI ESCANO DALL'APPARTAMENTO E PUO' UN GIUDICE DESTINARE GLI ARRESTI DOMICILIARI SENZA NEMMENO AVVISARE IL LOCATARIO?

Il giudice penale può disporre gli arresti domiciliari senza consultare il proprietario. Peraltro, nell'ipotesi di esecuzione di un provvedimento di rilascio che con persona sottoposta a tale misura la procedura non può essere eseguita. Per il resto occorre promuovere un giudizio di risoluzione del contratto per violazione della clausola di subaffitto.

DATA DOMANDA: 04/05/2006

La signora A usufruttuaria è proprietaria, assieme ai figli nudi proprietari, ha locato un capannone artigianale ad un carrozziere. Il 30 novembre 2007 scadrà il dodicesimo anno di locazione, 6+6 e la volontà è di liberare il bene per alienarlo. Fatta salva la prelazione d'acquisto al carrozziere, dando disdetta un anno prima come da contratto alla scadenza dovrà pagare l'avviamento al conduttore? Se si, un proprietario non rientra mai in possesso del suo bene senza pagarne dazio?

L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale presuppone un'attività commerciale al minuto, ovvero che abbia il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Quindi, il carrozziere, in quanto artigiano, non avrebbe diritto all'avviamento commericiale. Esiste, comunque, un certo orientamento giurisprudenziale che riconosce nel caso di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, escluse quelle professionali. Sotto un profilo strettamente giuridico l'artigiano non ha diritto alla indennità.

DATA DOMANDA: 30/04/2006

PER CONTO DI UNA SOCIETA' OPERANTE NEL SETTORE FINANZIARIO HO CONCLUSO UN CONTRATTO DI LOCAZIONE RELATIVO AD UN UFFICIO IN CTANIA. PER FAR QUESTO HO COLLABORATO CON UN'AGENZIA IMMOBILIARE DEL POSTO. AL TERMINE DEL CONTRATTO LA MEDESIMA AGENZIA MI HA RICHIESTO IL PAGAMENTO DI UNA PROVVIGIONE DEL 3% SUL CANONE (IN RIFERIMENTO ALLE PRIME SEI MENSILITA' - VISTO CHE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E' UN 6+6). SOLITAMENTE GLI USI VARIANO DALL'IMPORTO DI UNA MENSILITA' AL 10% SUL CANONE ANNUO. COME MI DEBBO COMPORTARE?

L’art. 1755, comma 2, cod. civ., prevede che "La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali (…) tenendo conto degli usi locali". In mancanza di patto tra le parti per la determinazione della provvigione in tema di locazione di immobili solitamente si fa riferimento alle annualità del rapporto di locazione (o al suo complessivo importo dei canoni). Nell'uso diverso solitamente si fa riferimento al solo al totale canone dei primi 6 anni e - nell'uso abitativo - solo a quello dei primi 4 o dei primi 3, essendo il rinnovo un evento futuro e incerto di cui non si può tenere conto ai nostri fini (sostanzialmente, per le regole poste dall'art.1757 cod. civ.). Tutto questo, come già evidenziato, in mancanza di patto tra le parti.

DATA DOMANDA: 29/04/2006

Un cliente ha stipulato alcuni anni fa un contratto di locazione uso abitativo di un appartamento. Il proprietario dell'immobile, anche se previsto contrattualmente, non ha mai applicato alcun aggiornamento ISTAT. Ora, dopo diversi anni chiede il canone aggiornato ed in più tutti gli arretrati dell'aggiornamento. E' previsto dalla legge oppure no?

La richiesta di aggiornamento si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati.